El 18 de diciembre de 2018 se publicó el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El artículo 47 de nuestra Constitución proclama el “derecho” a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (más bien un principio rector de política social, si consideramos el título del capítulo), mientras que, a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su artículo 25, sitúa a la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica.
La reforma actual parte de la base de que la reforma anterior situó al inquilino en una posición de debilidad frente al dueño de la vivienda, que no correspondía a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad que debería gozar cualquier inquilino que poseyera una vivienda con justo título.
Así las cosas, la reciente reforma pretende introducir una serie de medidas urgentes tendentes a mejorar el régimen vigente con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica de las partes, y, tratando de garantizar en definitiva dicho derecho constitucional de acceso a un hogar, pero sin establecer medidas de intervención en el precio del mercado.
Este el Real Decreto-ley es el primero de una batería de normas que está preparando el Gobierno, y modifica cinco leyes: la de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Entre las modificaciones introducidas, tenemos:
CAMBIOS EN LA PROPIA LAU:
- La modificación de la duración obligatoria del contrato de alquiler, que pasa a ser de 5 años(7 si el arrendador es una persona jurídica) en lugar de los 3 actuales, y la prórroga tácita del mismo que se eleva de 1 a 3 años (Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el propietario o el inquilino no manifiesten su voluntad de no renovarlo).
- Se ha limitado las garantías que el dueño puede exigir. En el momento de la firma del contrato, el propietario no podrá exigir al nuevo inquilino un aval (al margen de la fianza), que exceda en 2 meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración. En estos sí podrán pactarse garantías adicionales.
- La propiedad correrá con los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, cuando sea una persona jurídica (empresa o sociedad).
- Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como ocurría antes, a su finalización.
CAMBIOS FISCALES:
- Se ha establecido la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
- Se modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuestos muy limitados:
- Cuando la propiedad sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se elimina la obligación de repercutir este tributo al inquilino en un alquiler social de vivienda por parte de las Administraciones.
- Se permite a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
- Se introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.
CAMBIOS EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
- Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regulan como una actividad económica. Para frenar el avance del alquiler turístico, el real decreto-ley modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque «no tiene carácter retroactivo».
- Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se aumenta en un plazo de 3 años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, estableciendo la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.
- Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.
CAMBIOS EN LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL:
Se paralizan los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables. Este tipo de desahucios están creciendo el 5% anualmente y en el tercer trimestre de este año ha supuesto el 65% del total, consecuencia de que el 42% de los hogares destinan más del 40% de su renta al alquiler, una cifra 17 puntos por encima de la media de la UE. Se pretende en definitiva mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios. En concreto, en estos casos los jueces notificarán el inicio de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de 1 mes (o de dos cuando sea una persona jurídica la que solicite el lanzamiento) para buscar una solución.