Categoría: hipoteca

CasaRompecabezas

LUCES Y SOMBRAS TRAS LA SENTENCIA DEL TJUE SOBRE EL IRPH

Posted by admin on

El 3 de marzo, la Gran Sala del TJUE ha dictado sentencia en el asunto C-125/18 a raíz de la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona, en relación con el IRPH de una hipoteca comercializada por la entidad Bankia. Concluyendo que la cláusula del IRPH está comprendida en el ámbito de aplicación de la Directiva de consumo, y por ello, los tribunales están obligados a examinar el carácter claro y comprensible de la misma.

Para determinar cómo examinar ese carácter claro y comprensible de la cláusula que fija el IRPH, el TJUE da algunas pistas a los tribunales. Así indica que, para cumplir con la exigencia de transparencia, la cláusula no solo debe ser comprensible en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras. Añade otras circunstancias a tener en cuenta. Por un lado, que los elementos principales relativos al cálculo del mencionado tipo de interés resulten fácilmente asequibles para cualquier persona que tenga intención de contratar un préstamo hipotecario, dada la publicación del modo de cálculo de dicho tipo de interés. Y por otro lado, el suministro de información sobre la evolución en el pasado del índice.

En este sentido, destaca que el TJUE considera como una de las circunstancias a valorar, para determinar el carácter claro y comprensible de la cláusula, el hecho de que la entidad, al comercializar la hipoteca con IRPH, informara a los consumidores de cual había sido la evolución del IRPH durante los dos años naturales anteriores a la celebración del contrato de préstamo y el último valor publicado.

En cuanto a las consecuencias, en caso de declararse que la cláusula de IRPH es nula, el TJUE indica que el juez nacional lo sustituya por un índice legal aplicable a falta de acuerdo en contrario de las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo no pudiera subsistir tras la supresión de la cláusula abusiva y que la anulación del contrato en su totalidad dejara al consumidor expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales. En este sentido, el TJUE parece inclinarse a la aplicación del índice sustitutivo contemplado en la Ley 14/2013, siempre que pueda considerarse dicho índice como supletorio.

Por tanto, el TJUE vuelve a contradecir el criterio del Tribunal Supremo, que en la sentencia 669/2017 de 14 de diciembre, consideró que el IRPH quedaba fuera del control de transparencia. Y sigue la línea de los Magistrados Orduña Moreno y Arroyo Fiestas, quienes en voto particular, consideraron que la comercialización de hipotecas con el tipo de interés del IRPH estaban sometidas al control de transparencia, y debían de tener un plus de información.

Ahora la “patata caliente” está en el tejado de los tribunales españoles. Entre otros, el Tribunal Supremo que tiene varios procedimientos paralizados a la espera de ésta sentencia del TJUE. Ellos han de decidir en qué casos la cláusula del IRPH no es transparente, y en ese caso, determinar si el contrato de préstamo podría sobrevivir sin tal cláusula, y si no fuera así, el índice que se aplica en lugar del IRPH. La determinación del índice de sustitución no es baladí, ya que de ello depende la diferencia económica que se pueda obtener del proceso judicial.

Esto es, queda claro que la cláusula queda sometida al control de transparencia. Cosa que el TS negaba. Y en consecuencia, el juzgado o tribunal ahora podrá valorar la nulidad de la cláusula dependiendo de la información que la entidad dio al cliente al comercializar la hipoteca en relación con el índice del IRPH. Sin embargo, la sentencia del TJUE no determina que como consecuencia de la declaración de nulidad del IRPH el préstamo no tenga tipo de interés aplicable, ni fija un tipo de interés concreto que se ha de aplicar como sustituto en todos los casos.

Por ello, consideramos que este tipo de procedimientos deben ser tramitados por abogados con experiencia en éstos temas, ya que la argumentación que se exponga al juez puede hacer caer la balanza de un lado o de otro. En Defendere Abogados, nuestros profesionales cuentan con una dilatada experiencia en reclamaciones a entidades bancarias, en relación con préstamos hipotecarios.

EL SUPREMO SE PRONUNCIA SOBRE LOS IMPUESTOS DERIVADOS DE LA CONSTITUCIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

EL SUPREMO SE PRONUNCIA SOBRE LOS IMPUESTOS DERIVADOS DE LA CONSTITUCIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Posted by admin on

La pasada semana hemos conocido el texto íntegro de las sentencias dictadas por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPOyAJD) derivado de la constitución del préstamo hipotecario.

Se trata de las sentencias 147/2018 y 148/2018, ambas de fecha 15 de marzo del 2018. Aunque su esencia se dió a conocer el 28 de febrero por la Sala de Prensa del Tribunal Supremo al publicar una nota de prensa resumiendo el fallo de las mismas.

Destaca, que las citadas sentencias del Tribunal Supremo se centran en exponer de forma extensa los artículos aplicables de la Ley y el Reglamento que regulan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPOyAJD) en relación con la constitución del préstamo hipotecario. A lo cual destina el Fundamento de Derecho Quinto que se subdivide en 7 puntos. Y eso a pesar de afirmar que a quien corresponde primigeniamente la interpretación de las normas de carácter tributario o fiscal es a la jurisdicción contencioso-administrativa.

Y sin embargo, desde el punto de vista civil, más concretamente en aplicación de la normativa de consumo, poco dice al respecto la Sala de lo Civil en Pleno del Tribunal Supremo. Limitándose a indicar que una vez declarada la abusividad de la cláusula y su subsiguiente nulidad (art. 8.2 LCGC y 83 TRLGCU), haya que decidir cómo ha de distribuirse entre las partes el pago de los gastos e impuestos derivados del contrato de préstamo con garantía hipotecaria. Pero eso no afecta a la nulidad en sí, por abusiva, de la estipulación contractual examinada, sino a las consecuencias de dicha nulidad. Para finalizar indicando que la determinación de quién es el sujeto pasivo de un impuesto es una cuestión legal, de carácter fiscal o tributario, que no puede ser objeto de control de transparencia o abusividad desde el punto de vista de la Directiva 93/13/CEE, sobre contratos celebrados con consumidores, ni de la legislación nacional protectora de consumidores.

Sin embargo, nada dice el Tribunal Supremo sobre la doctrina jurisprudencial del TJUE relativa a la prohibición de integración de las cláusulas abusivas. Ya que, en ese caso, de integrarse en el contrato, los responsables de la imposición de las cláusulas abusivas estarían tentados a persistir en su empleo, conscientes de que en el peor de los casos, de declararse la nulidad de la cláusula, el contrato podría ser integrado o moderado en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos profesionales. Y dado que el Tribunal Supremo en ambas sentencias dictadas en Pleno el 15 de marzo del 2018 reitera que la cláusula de gastos es abusiva, debería haberse pronunciado sobre la prohibición de integración de dicha cláusula. Al no hacerlo la argumentación en la que basa las resoluciones queda floja, y puede ser, en este sentido, objeto de revisión por el TJUE.

¿QUÉ HACER TRAS LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE EL IRPH CON VOTO PARTICULAR?.

Posted by admin on

El pasado mes de diciembre, finalmente se publicó la Sentencia 669/2017, de 14 de diciembre por la cual el Tribunal Supremo había declarado que la inclusión del IRPH, como tipo de interés variable, no suponía una cláusula abusiva por falta de transparencia. Y con ello, hemos podido conocer el contenido del voto particular de dos Magistrados, que consideran la cláusula que incorpora el IRPH no supera el control de transparencia.

Esto qué significa. Pues que la mayoría de los miembros de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo consideran que la incorporación de la cláusula del IRPH, a la escritura de préstamo hipotecario a tipo variable, se ha realizado de forma transparente y clara. Y dos Magistrados de dicha Sala, en base a la doctrina del TJUE, consideran que el control de transparencia que lleva a cabo la sentencia del TS no es correcto, y que si se realizara correctamente dicha cláusula debía de haber sido declarada abusiva por la sentencia.

La consecuencia de ésta situación, es que los afectados, aún tienen opciones de que el TJUE se pronuncie sobre éste tema y, al igual que los dos Magistrados del Supremo que han suscrito el Voto Particular, considere que las cláusulas que incorporan como tipo de referencia el IRPH son abusivas cuando “la entidad bancaria «no proporcionó información específica o adicional» al consumidor relativa al alcance y funcionamiento concreto de este índice de referencia en el marco del contrato de préstamo ofertado”.

Habrá que esperar para saber, a ciencia cierta, si el Voto Particular de la sentencia cala en los Juzgados y Audiencias y la mayoría de ellos se pronuncian a favor de la nulidad de la cláusula, o si por el contrario la mayoría acata el criterio sentado por la sentencia del Tribunal Supremo, que cuenta con el voto favorable de la mayoría de sus Magistrados. Todo ésto, mientras se espera a que se plantee alguna cuestión ante el TJUE y se tramite la misma.

Ante este panorama, como todo en la vida se puede arriesgar o ser prudente. Si se opta por ésto último habría que esperar, al menos, a conocer la posición de las Audiencias Provinciales tras la sentencia del Tribunal Supremo, siempre y cuando los plazos de prescripción lo permitan. Y en su caso, esperar la sentencia del TJUE o plantear la cuestión ante el TJUE en el propio proceso.

Ya que si se reclama y no le dan la razón, esto es, se dicta sentencia a favor de la entidad. El consumidor se verá obligado a continuar pleiteando, hasta que se pronuncie el TJUE. Ya que en caso contrario, si no lo hiciera, la sentencia sería firme, esto es, definitiva. Y aunque posteriormente, el TJUE declarara la cláusula del IRPH abusiva, no se podría reanudar o volver a plantear el pleito, ya que no se continuó pleiteando, lo que implica conformarse con la resolución dictada en su momento. Tal y como ocurrió con la cláusula suelo, tras la sentencia del TJUE de diciembre del 2016, que reconocía el derecho de los consumidores a reclamar la devolución de las cantidades desde el principio del contrato.

CONSECUENCIAS DE LA NULIDAD PARCIAL DE LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA DECLARADA POR EL TRIBUNAL SUPREMO.

Posted by admin on

El Tribunal Supremo (TS), el pasado día 15 de noviembre, ha dictado una sentencia declarando la nulidad parcial del préstamo multidivisa, lo que supone la eliminación de las referencias a la denominación en divisas del préstamo, que queda como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

En dicha sentencia, el TS, primero, cambia su doctrina jurisprudencial, al dejar de considerar el préstamo hipotecario en divisas un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores. Y asume la doctrina sentada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en la sentencia de 20 de septiembre del 2017, donde declaró nula por abusiva la cláusula multidivisa de los préstamos con garantía hipotecaria suscritos en tal modalidad, por falta de transparencia.

Sobre ésta última sentencia del TJUE y su alcance, ya publicamos un blog en el mes de septiembre, que se titulaba “El TJUE anula las hipotecas multidivisa”. Donde explicamos los riesgos de éstas hipotecas y los argumentos del TJUE para declarar nula dichas cláusulas, por falta de transparencia.

Estas sentencias abren la vía a la reclamación judicial, sin las reticencias que hasta el momento estaban presentando algunas Audiencias Provinciales, facilitan su tramitación, y minimizan los riesgos de éstas reclamaciones en vía judicial. Las sentencias dictadas y las demandas que se presenten se basan en la falta de transparencia, esto es, en la obligación del banco de informar exhaustivamente de los riesgos al cliente, por lo cual el perfil del cliente no es ya un obstáculo para reclamar este tipo de préstamos. Además, se trata de cláusulas nulas de pleno derecho, por lo cual es indiferente el tiempo que haya transcurrido desde la firma o cancelación del préstamo para reclamar judicialmente. Y con éstos procedimientos, al declarar la nulidad de las cláusulas multidivisa, el préstamo se recalcula desde el inicio en euros, devolviéndose las cantidades pagadas de más, y reduciendo el capital pendiente, como consecuencia de la aplicación del cambio de divisa.

Por otro lado, darán lugar a que las entidades estén muy interesadas en negociar, para evitar que sus clientes acudan a la vía judicial, y tengan que devolver cantidades y abonar los intereses legales y las costas judiciales. Y en consecuencia, habrá que tener cuidado con los pactos que ofrezcan a los consumidores. Antes de firmar nada con la entidad, pidan asesoramiento. En Defendere Abogados podemos ayudarle a revisar dichos acuerdos y asesorarle sobre la conveniencia de la firma de los mismos, o las desventajas de los mismos.

¿Qué es el IRPH?

Posted by admin on

Se trata del tipo de interés que se toma de referencia en muchos préstamos hipotecarios. En consecuencia, en éstos contratos cuando se realizan las revisiones del tipo de interés no se tiene en cuenta el Euribor, sino este índice.

Dentro del IRPH hay tres clases. Esto es, el IRPH a secas como tipo de interés no existe. Si existe el IRPH Cajas, el IRPH Bancos y el IRPH del Conjunto de Entidades, en términos coloquiales. Aunque actualmente sólo éste último sigue aplicándose, ya que desde el día 1 de noviembre del 2013 el Banco de España dejó de publicar el IRPH Cajas y el IRPH Bancos.

Estos tipos de interés se calculan con la media ponderada de los tipos TAE de las operaciones hipotecarias iniciadas o renovadas por las entidades en el mes que se toma para su cálculo. Estos datos los facilitan las entidades al Banco de España, quien los publica en el BOE. Al hacer una media de los TAE, para su cálculo se incluye los tipos fijados por las entidades, los diferenciales, las comisiones y los gastos. Por eso, éstos índices siempre han estado por encima de Euribor.

Sin embargo, cuando un consumidor va a una entidad que impone en sus hipotecas éstos índices, los comerciales de la sucursal nunca informan que el tipo que la entidad determina en sus hipotecas es un índice que va a estar por encima siempre del Euribor. Si no que se les indica que el Euribor es un índice que oscila bruscamente y que este tipo de interés es más estable. Tampoco se exhibe a los clientes un histórico de los últimos 10 años con la evolución del IRPH y el Euribor, para que vean la diferencia. Y en ningún caso, se trata de un índice o tipo de interés que solicitan o eligen los consumidores, sino que se trata de un elemento del contrato de préstamo hipotecario impuesto por la entidad.

Por todo ello, muchos consumidores han reclamado vía judicial para solicitar la nulidad de la imposición de dicho índice, al no haberles informado de forma clara y transparente sobre el mismo. Había división entre las Audiencias Provinciales que consideraban dicho índice abusivo y otras que no. Por ello, la cuestión se ha elevado al Tribunal Supremo, quien ayer se pronunció sobre éste tema indicando que “la mera referenciación de una hipoteca al IRPH no implica falta de transparencia o abusividad”, dictando sentencia a favor de la entidad bancaria. Al menos eso nos indica el Consejo General del Poder Judicial en su nota de prensa, por lo que habrá que esperar para conocer el contenido íntegro de la sentencia, para saber los razonamientos que ha dado para ello el TS, y ver si cabe alguna posibilidad de reclamar ante el TJUE. Quien en los últimos años ha rectificado el criterio del TS en varias ocasiones a favor de los consumidores.

¿PUEDE LA ADMINISTRACIÓN MULTAR A LOS BANCOS QUE APLICAN CLÁUSULAS ABUSIVAS?

Posted by admin on

Recientemente en un fallo que sienta doctrina entre la Junta de Andalucía y Unicaja, el Tribunal Supremo ha afirmado que la Administración puede desde luego sancionar a aquellas entidades financieras que aplican cláusulas abusivas en sus contratos de crédito sin necesidad de que exista un fallo judicial que condene al banco en tal sentido.

En efecto, según el criterio de la Sala III, de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, la Ley General para la Defensa de los Consumidores no establece la necesidad de que un fallo judicial declare abusivas las cláusulas de un contrato de crédito como condición previa para poder sancionar a la entidad, pues la Administración ya tiene de por sí potestad sancionadora.

El fallo del Tribunal Supremo viene así a corregir otro del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía por el que se anulaban cuatro multas que la Administración andaluza había impuesto a Unicaja por la aplicación de tales cláusulas.

En este sentido el Alto Tribunal afirma que el fallo del TSJ andaluz es erróneo y gravemente lesivo para el interés general, contraviniendo además lo previsto en la ley andaluza y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Dicha resolución del Tribunal Supremo sienta por tanto como doctrina legal, que la Administración puede por sí sola sancionar a aquellas entidades financieras que apliquen clausulas abusivas en sus contratos crediticios, basándose en la legislación de consumo y sin necesidad de que exista un previo fallo judicial que condene al banco por dicha aplicación. El Alto Tribunal además ha ordenado la publicación de dicha sentencia en el BOE, recordando que su doctrina vinculará a todos los jueces y Tribunales de España.

El Tribunal Supremo resuelve así un recurso de casación en interés de la ley, cuyo objetivo fundamental es evitar que determinados fallos que recogen un criterio erróneo y perjudicial del interés general como sucede en este caso, puedan consolidarse y reproducirse en casos iguales o semejantes. No obstante, en aras de la seguridad jurídica, el Supremo sí respetó la anulación por parte del Tribunal Andaluz de los 81.000 Euros de la multa impuesta a Unicaja.

En lo que va de año la Junta de Andalucía ha impuesto una decena de multas a diferentes entidades financieras que aplican clausulas abusivas en sus contratos hipotecarios, y más concretamente cláusulas suelo opacas. Entre las entidades que han sido acreedoras de dichas sanciones se encuentran: Caixabank con 2,4 millones de euros; BBVA con 817.000 euros; Cajasur con 1,1 millones de euros; Caja Rural de Granada con 1,2 millones; Sabadell con 800.000 euros; BMN con 1,6 millones, o la propia Unicaja con 3,1 millones de euros. En total más de 11 millones de euros en sanciones al sector financiero en lo que va de 2017, que cuentan desde ahora con el respaldo del Tribunal Supremo. No obstante, la cuantía de las multas impuestas está aún muy por debajo de lo que se han embolsado estas entidades con la aplicación de este tipo de cláusulas, pero, sobre todo, está muy por debajo del importe de los costes y daños causados a la sociedad en su conjunto con este tipo de prácticas fraudulentas.

Así, como consecuencia de esta mala praxis bancaria, se ha puesto incluso en jaque al sistema judicial español, pues el volumen de cláusulas abusivas es tal que el Gobierno tuvo que arbitrar a comienzos de año un procedimiento extrajudicial (Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero) para lograr encauzar el aluvión de reclamaciones que se avecinaba, y evitar con ello que los Tribunales pudieran colapsar. Por su parte, el Ministerio de Justicia y el Consejo General del Poder Judicial impulsaron un plan de especialización de tal modo que fuese un juzgado por provincia el que se encargase de conocer todas las causas relacionadas con cláusulas suelo, repartos de gastos de constituciones, condiciones de vencimiento anticipado, intereses de demora o hipotecas multidivisa, entre otras. Pese a todas estas medidas, el pasado mes de junio dichos juzgados especializados llegaron a los 100.000 litigios, por lo que han terminado colapsando igualmente, dando lugar a que los propios Jueces Decanos hayan solicitado la supresión del modelo. En definitiva, parece que es al ciudadano al que le toca pagar, primero en calidad de consumidor y después en calidad de contribuyente, pues a nadie se le escapa que todas estas medidas se financian a la postre con cargo a los fondos públicos. Es por ello que la resolución del Tribunal Supremo por la que se da luz verde a la Administración para que pueda imponer sanciones a las entidades crediticias sin necesidad de esperar a que haya un pronunciamiento judicial previo supone una buena noticia.

En paralelo con el fallo anterior, el Tribunal Supremo ha dictado recientemente otro relevante fallo por el que aclara que los acuerdos firmados por las entidades con sus clientes no sirven para dotar de legitimidad a clausulas consideradas inicialmente nulas. Se refiere concretamente a prácticas habituales de las entidades por las que éstas ofrecen una compensación parcial a los clientes por lo que les han cobrado indebidamente por concepto de la cláusula suelo,  a cambio de que renuncien a su derecho a litigar. La sentencia determina que la nulidad de una cláusula suelo abusiva es una nulidad radical o de pleno derecho, y que, por tanto, “no puede ser convalidada posteriormente”.

PROYECTO DE LEY DE CREDITO INMOBILIARIO

Posted by admin on

PROYECTO DE LEY DE CREDITO INMOBILIARIO

El pasado día 3 de noviembre el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que se debe remitir al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria, hasta su definitiva aprobación.

Este proyecto de ley responde a la obligación del Estado de transponer la Directiva (2014/17/UE) sobre créditos hipotecarios a la normativa nacional. Lo cual debía de haberse hecho antes del 21 de marzo del 2016. Motivo por el cual la Comisión Europea ha llevado a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para que sancione económicamente a nuestro país por el incumplimiento de la transposición de la Directiva en el plazo establecido.

Una de las principales novedades del proyecto de ley es el abaratamiento de las comisiones de cancelación anticipada de la hipoteca, si bien esta novedad no afectará a los préstamos ya firmados, si no sólo a los que se firmen una vez que la ley que se apruebe, a resultas del proyecto de ley presentado, entre en vigor.

También se rebajan las comisiones derivadas de la conversión de los contratos hipotecarios a tipo variable que pasen a fijo, y esta modificación si será aplicable a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva normativa. En este caso, además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores.

Otra importante novedad, y que supone una ampliación de la Directiva europea es que la futura ley se aplicará no sólo a consumidores sino también a autónomos.

Tal y como establece la Directiva, respecto a las hipotecas multidivisas, el consumidor puede solicitar en cualquier momento la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera. Asimismo, se prohíben las ventas vinculadas, esto es, aquellas que obligan al consumidor a contratar na serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. Además, en las ventas combinadas, la entidad bancaria, como medida de transparencia, informará de los distintos presupuestos.

La transparencia es uno de los objetivos del proyecto de ley. Por ello, en la fase precontractual, el banco deberá entregar al cliente, siete días antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, documentación detallada sobre la oferta del crédito, la existencia de cláusulas potencialmente sensibles y escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados. Además, durante esos siete días, el notario asesorará de manera gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Siendo esta una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.

Finalmente, respecto a la ejecución hipotecaria, se amplia de tres a nueve las cuotas mensuales impagadas o a una cantidad que supere el 2% del capital concedido, para que la entidad pueda iniciar un proceso de ejecución hipotecaria durante la primera mitad de la vigencia del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje se fija en el 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas. Esta modificación se aplicará a hipotecas nuevas o ya contratadas a la fecha de la entrada en vigor de la nueva ley.

Por el momento, habrá que esperar para ver finalmente como queda la Ley que se apruebe definitivamente a raíz de este Proyecto de Ley.

EL TJUE ANULA LAS HIPOTECAS MULTIDIVISAS

Posted by admin on

Los contratos de préstamos hipotecarios de multidivisas implican que el prestatario está obligado a reembolsar las cuotas mensuales del préstamo en una divisa distinta de la suya, y asume el riesgo vinculado a las posibles fluctuaciones del tipo de cambio, no sólo por el importe de la cuota a pagar, sino también respecto del valor de cambio del capital pendiente de pago.

Este tipo de hipotecas se comercializaron en España durante los años 2006-2007, en un momento de euforia económica, coincidente con la subida del Euribor. En este marco, las hipotecas multidivisas resultaban interesantes, ya que frente a la escalada alcista del Euribor, las entidades ofrecían la posibilidad de conceder las hipotecas en monedas que se encontraban en constante depreciación frente al Euro. De este modo, si el cliente formalizaba su hipoteca en otra divisa podía verse beneficiado de esa dinámica de depreciación, ya que cada vez necesitaría menos euros para devolver la divisa que el banco le había prestado. Estas hipotecas, principalmente, tenían como tipos de cambio el yen japonés o el franco suizo, que por aquellos momentos estaban bastante devaluados. Sin embargo, puesto que los préstamos hipotecarios tienen un plazo de duración amplio, cuando durante el mismo los tipos de cambio se elevaron, los prestatarios veían como el importe de las cuotas se elevaba mes a mes, e igualmente el capital pendiente de devolver a la entidad.

Ahora, la sentencia del TJUE, del pasado día 20 de septiembre, dictada en el asunto C-186/16 anula la cláusula del contrato de préstamo hipotecario de cambio de divisa, en virtud de la cual las cuotas del préstamo se determinan en función de la fluctuación de la moneda de referencia del préstamo. Y todo ello, al considerar que las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios información suficiente para que éstos puedan tomar decisiones fundadas y prudentes. Así, esta información debe referirse no sólo a la posibilidad de apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino también a los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.

De este modo, por una parte, el prestatario deberá estar claramente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, se expone al riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, difícil de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos. Por otra parte, la entidad bancaria deberá exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera, sobre todo en el supuesto de que el prestatario no perciba sus ingresos en esta divisa.