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COMISIÓN DE APERTURA. GASTOS DE HIPOTECA.

La comisión de apertura se ha convertido en un gasto más a reclamar de la hipoteca ante las entidades bancarias. Tras las dos recientes sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, 147 y 148/2018, ambas de fecha 15 de marzo del 2018, por las cuales se determina que los gastos relativos al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados corresponde asumirlos al prestatario, esto es al consumidor. Muchos afectados se plantean si merece la pena continuar reclamando.

Por ello, muchos despachos de abogados a los gastos de constitución de Notaria, Registro de la Propiedad, y Gestoría, suman también la comisión de apertura, para aquellos que la hayan pagado. Un claro ejemplo de ello es la reciente sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canarias, de fecha 20 de abril del 2018. La cual condena a Bankia al pago de los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría, la Comisión de apertura, y los intereses.

Así razona la sentencia el fallo, respecto de los gastos de Notaría, Registro y los intereses:

…, tanto la formalización de la escritura pública ante Notario como la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad se efectúan en el exclusivo interés del Banco prestamista, es éste quien debe correr con dichos gastos, por lo que habrá de proceder a reintegrar al prestamista los que éste haya acreditado haber abonado en aplicación de la cláusula declarada nula.

Respecto al pago de las copias emitidas por el Notario, no habiéndose acreditado en el procedimiento que fueran solicitadas expresamente por el Cliente y siendo evidente que al menos una tuvo que ser interesada por el Banco para proceder a la inscripción de la Hipoteca, deben reintegrarse igualmente.

Procede condenar al Banco a la devolución de la totalidad de la factura del Notario, con la excepción de la mitad del timbre, que más adelante concretaremos.

(…)Dado que la devolución se produce como consecuencia de la nulidad de la cláusula, con reintegro de lasrespectivas prestaciones, las sumas a devolver devengarán el interés legal desde la fecha de pago por parte del prestatario hasta su reintegro por parte de la entidad financiera. Cabe señalar que en absoluto puede considerarse que el tiempo transcurrido desde la suscripción del préstamo constituya siquiera indicio de un ejercicio desleal de su derecho por la actora, pues no ha sido sino hasta hace pocos años que los Tribunales han iniciado el examen en profundidad de cláusulas como las litigiosas, cuya licitud antes no se había planteado

Por otro lado, en relación a los gastos de Gestoría, razona lo siguiente:

La intervención de una gestoría supone la participación de otro profesional en la tramitación del contrato y su tarea facilita el negocio del Banco, especialmente en cuanto a la presentación de los documentos en el Registro de la Propiedad.

Entendemos que se ha cobrado al Cliente otro servicio complementario, realizado por un tercero (la Gestoría).Establece el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias:

Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato. En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas: […] 4. La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.

No constando que el Cliente solicitase ese servicio complementario, ni tuviera la posibilidad de elegir a otro profesional (a diferencia del derecho reconocido a libre elección de Notario), procede la íntegra devolución de esos importes.

(…)Dado que la devolución se produce como consecuencia de la nulidad de la cláusula, con reintegro de las respectivas prestaciones, las sumas a devolver devengarán el interés legal desde la fecha de pago por parte del prestatario hasta su reintegro por parte de la entidad financiera.

Y finalmente, respecto la comisión de apertura, la Audiencia Provincial basa su argumentación en los criterios fijados por la Audiencia Provincial de Asturias.

La recepción de la solicitud de préstamo, el estudio propiamente dicho de solvencia son actividades internas de la entidad bancaria que por sí mismas no proporcionan servicio alguno al cliente, ni por ello cabe su retribución.

La apertura es un trámite sin el cual el préstamo no se puede conceder, el cual, y además por exigencia legal ( Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en su art. 29 ), determina que la entidad financiera deba realizar estudios de solvencia del cliente. La entidad financiera pretende así justificar el devengo de la comisión en el uso de re-cursos materiales y humanos puestos a disposición del cliente. Sin embargo, ésta es una actividad inherente a la propia de su negocio bancaria, característicos de la actividad bancaria; estamos hablando por ello de costes inherentes a la explotación de su negocio, que se sufragan con sus propios recursos, y no a costa del prestata-rio que, eso sí, retribuirá al prestamista por vía del interés pactado a modo del co-rrespondiente beneficio para que la operación comercial le resulte ventajosa .

Entendida la comisión como retribución del servicio que supone poner a disposi-ción del cliente bancario el nominal del préstamo , desde el arquetipo normativo de esta clase de contratos, tal y como se regula tanto en el CC como en el Código de Comercio, no se acierta a percibir qué tipo de servicio se le otorga al cliente bancario, pues el contrato de préstamo se perfecciona con la entrega del dinero .

Y si se entiende como gasto (de estudio y cuantos otros inherentes a la actividad de la empresa ocasionados por la concesión del préstamo), se hace igualmente difícil comprender por qué razón lo que motiva al prestamista a contratar debe ser retribui-do al margen y además de las condiciones financieras del préstamo (interés ordina-rio y moratorio) .

Ciertamente la actual L.G.D.C.U. en su art. 87.5 reconoce la legitimidad de la facturación por el empresario al consumidor de aquellos costes no repercutidos en el precio (indiso- lublemente unidos al inicio del servicio) pero, además de que su interpretación debe de ser restrictiva con restringida proyección a determinados sectores empresariales, el coste deberá repercutirse adecuada o proporcionalmente al gasto o servicio efectivamente habidos o prestados, proporcionalidad que si no se da incidiría negativamente en el equilibrio prestacional a que se refiere el art. 80 de L.G.D.C.U . y que en el caso ni tan siquiera se ha intentado justificar.

Pero es que además, y por encima de todo eso, asimismo se ha de ponderar que, como declara la sentencia del T.S. de 9-05-2.013 al tratar del examen de las condiciones gene- rales relativas a sectores regulados, (FJ.9),la existencia de una regulación normativa bancaria no es óbice para la aplicación de la L.C.G.C. (ni por ende de la L.G.C.U.), en cuanto que dicha normativa no impone la introducción dentro de los contratos de préstamo de la comisión de apertura sino que tan sólo regula su transparencia y límites.

En definitiva, dado que la referida comisión de apertura no se percibe como corres-pondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamos) se cono-ce ni acreditó su proporcionalidad, debe declararse su nulidad .

(…)Dado que la devolución se produce como consecuencia de la nulidad de la cláusula, con reintegro de las respectivas prestaciones, las sumas a devolver devengarán el interés legal desde la fecha de pago por parte del prestatario hasta su reintegro por parte de la entidad financiera.”.

PROYECTO DE LEY DE CREDITO INMOBILIARIO

PROYECTO DE LEY DE CREDITO INMOBILIARIO

El pasado día 3 de noviembre el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que se debe remitir al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria, hasta su definitiva aprobación.

Este proyecto de ley responde a la obligación del Estado de transponer la Directiva (2014/17/UE) sobre créditos hipotecarios a la normativa nacional. Lo cual debía de haberse hecho antes del 21 de marzo del 2016. Motivo por el cual la Comisión Europea ha llevado a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para que sancione económicamente a nuestro país por el incumplimiento de la transposición de la Directiva en el plazo establecido.

Una de las principales novedades del proyecto de ley es el abaratamiento de las comisiones de cancelación anticipada de la hipoteca, si bien esta novedad no afectará a los préstamos ya firmados, si no sólo a los que se firmen una vez que la ley que se apruebe, a resultas del proyecto de ley presentado, entre en vigor.

También se rebajan las comisiones derivadas de la conversión de los contratos hipotecarios a tipo variable que pasen a fijo, y esta modificación si será aplicable a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva normativa. En este caso, además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores.

Otra importante novedad, y que supone una ampliación de la Directiva europea es que la futura ley se aplicará no sólo a consumidores sino también a autónomos.

Tal y como establece la Directiva, respecto a las hipotecas multidivisas, el consumidor puede solicitar en cualquier momento la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera. Asimismo, se prohíben las ventas vinculadas, esto es, aquellas que obligan al consumidor a contratar na serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. Además, en las ventas combinadas, la entidad bancaria, como medida de transparencia, informará de los distintos presupuestos.

La transparencia es uno de los objetivos del proyecto de ley. Por ello, en la fase precontractual, el banco deberá entregar al cliente, siete días antes de la firma de la escritura de préstamo hipotecario, documentación detallada sobre la oferta del crédito, la existencia de cláusulas potencialmente sensibles y escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados. Además, durante esos siete días, el notario asesorará de manera gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Siendo esta una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.

Finalmente, respecto a la ejecución hipotecaria, se amplia de tres a nueve las cuotas mensuales impagadas o a una cantidad que supere el 2% del capital concedido, para que la entidad pueda iniciar un proceso de ejecución hipotecaria durante la primera mitad de la vigencia del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje se fija en el 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas. Esta modificación se aplicará a hipotecas nuevas o ya contratadas a la fecha de la entrada en vigor de la nueva ley.

Por el momento, habrá que esperar para ver finalmente como queda la Ley que se apruebe definitivamente a raíz de este Proyecto de Ley.

COMISION POR INGRESO EN EFECTIVO EN CUENTAS DE TERCEROS

Esta semana se ha dado a conocer la reciente sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Vitoria, que estima el recurso interpuesto frente a Kutxabank, acordando la nulidad por abusiva de la comisión de dos euros cobrada por haber realizado un ingreso en efectivo en la cuenta de un tercero.

El Juzgado considera que no se ha prestado realmente ningún servicio a quien hace el ingreso, ya que dicha actividad se encuentra incluida dentro del servicio de caja que la entidad presta al titular de la cuenta, y que se remunera con la comisión de administración y mantenimiento de la cuenta. Además, añade que el hecho de indicar un concepto no supone la prestación de un servicio adicional al propio ingreso en efectivo.

No es la primera sentencia que se dicta en este sentido. Ya en 2015 el Juzgado Mixto número 2 de Chiclana de la Frontera condenó a Caixabank a devolver la comisión de dos euros cobradas por ingresar 25 euros en la cuenta del Registro Mercantil, al considerar la misma una comisión abusiva al no prestar realmente ningún servicio a quien realiza el ingreso en la cuenta bancaria.

Sobre este tema el Banco de España, en su Memoria del 2.016, establece en relación con ésta comisión lo siguiente.

Por definición, la aceptación de ingresos en efectivo para abono en una cuenta de la propia entidad receptora constituye una prestación del servicio de caja, inherente al contrato de cuenta, y, por tanto, no puede ser remunerada de forma independiente. Es decir, dado que el servicio de caja en estos supuestos se retribuye a través de la comisión de mantenimiento, el adeudo de cualquier otra comisión se considera improcedente.

En consecuencia, siempre que el ordenante del ingreso no pretenda un servicio adicional al del simple ingreso de efectivo en la cuenta de un tercero, las entidades no están habilitadas para adeudar comisión alguna por prestar este servicio. Por otra parte, no parece que se pueda considerar la prestación de un servicio adicional que habilite al cobro de la comisión la simple indicación de la persona que realiza el ingreso.”

Sin embargo, continúa indicando que en una reclamación presentada por una Comunidad de Propietarios, donde la entidad cobraba a los vecinos la comisión por realizar los ingresos en efectivo, el Banco de España ha considerado adecuado el cobro de la comisión, “ya que acreditó haber comunicado a su cliente la existencia e importe de dicha comisión y que los usuarios que realizaban los ingresos que generaron las comisiones controvertidas solicitaban un servicio adicional, como la identificación de la finca respecto de la cual realizaban el pago.

Criterio que no mantienen las sentencias dictadas hasta el momento, donde no consideran el hecho de poner un concepto en el ingreso en efectivo como un servicio adicional, distinto a la realización del propio ingreso.

Es habitual que se hagan ingresos en efectivo en cuentas de terceros, como ocurre con los pagos de la Comunidad de Propietarios, ingresos en la cuenta de las Asociaciones de Madres y Padres de Alumnos (AMPA), pagos por servicios prestados por terceros. En consecuencia, en la mayoría de los casos se trata de ingresos que se realiza de forma puntual. Lo cual, unido a la escasa cuantía de la comisión, en la mayoría de los casos de dos euros, hace que las reclamaciones sean escasas en esta materia. En este sentido, destacamos que la entidad Banco Santander cobra 10 euros de comisión por ingreso en efectivo en cuenta de tercero, tal y como recoge en su Libro de Tarifas Comisiones Santander

CUENTA DE PAGO BÁSICA. A LA ESPERA DE SU REGULACIÓN

Esta semana se ha publicado la noticia de que la Comisión Europea ha denunciado a España ante el TJUE, por no haber aprobado las normas de transposición de la Directiva 2014/92/UE, sobre la comparabilidad de las comisiones conexas a las cuentas de pago, el traslado de cuentas de pago y el acceso a cuentas de pago básicas. Normas que se tenían que haber entrado en vigor, como muy tarde, el 18 de septiembre del 2.016.

Destacamos de la citada Directiva las normas relativas la cuenta de pago básica, a la que tienen derecho todos los consumidores residentes legales en la UE. Cuya apertura sólo puede ser denegada por las entidades bancarias, en el plazo de diez días, en caso de vulneración de la normativa de prevención del blanqueo de capitales y la lucha contra la financiación del terrorismo. El derecho a la cuenta de pago básica, se limitan a una cuenta de éstas condiciones en toda la UE, esto es, no se pueden tener varias cuentas con éstas características.

Los servicios mínimos que debe incluir la citada cuenta de pago básica son los de apertura, utilización y cierre. Además, se debe permitir el deposito de fondos en la cuenta, y en consecuencia, también el poder retirar, en ventanilla o en los cajeros, dinero en efectivo dentro de la UE. Por otro lado, debe permitir los adeudos domiciliados (domiciliación de recibos), operaciones de pago mediante tarjeta, incluyendo los pagos en línea, y las transferencias bancarias. Estos servicios se tienen que prestar de forma ilimitada.

Respecto a los costes de la citada cuenta de pago básica, los estados miembros a través de las normas de transposición pueden determinar que dichas cuentas sean gratuitas o por una comisión razonable. Así como el número de operaciones con tarjeta y transferencias que se puedan incluir dentro del servicio gratuito o con comisión razonable. El resto de las operaciones bancarias, con tarjeta o transferencia, que excedan de ese número fijado por la normativa nacional, no podrán tener un coste superior al que corresponda a la habitual política de precios de la entidad, esto es, el fijado en el Libro de Tarifas de la entidad.

comisionesbancarias

COMISION POR RECLAMACIÓN DE IMPAGOS

Seguramente te suene esta situación. Por cualquier circunstancia si no puedes atender un recibo o un cargo bancario, resulta que la entidad te cobra automáticamente una comisión, que suele rondar unos 30 euros, sin saber el motivo de la misma.

Es la comisión por reclamación de posiciones deudoras. El Banco de España la conoce bien, de hecho es una sobre las que más reclamaciones recibe. Y por eso, desde hace tiempo figura en sus Memorias Anuales, donde se indica.

La aplicación de esta comisión constituye una práctica bancaria habitual, que tiene por objeto la recuperación de los costes que debe soportar la entidad como consecuencia de las gestiones necesarias para la recuperación de los impagados, siendo preceptiva para su procedencia la mención en el documento contractual correspondiente. Ahora bien, el DCMR considera que para poder efectuar adeudos por este concepto, además de estar recogida la comisión en el contrato, desde el punto de vista de las buenas prácticas bancarias deben cumplirse una serie de requisitos:

  • En primer lugar, debe quedar claro que el devengo de la comisión está vinculado a la existencia de gestiones efectivas de reclamación realizadas ante el cliente deudor, algo que, a juicio del Banco de España, no queda justificado con la simple remisión de una carta periódicamente generada por ordenador, debiendo la entidad concretar y acreditar la realización de dichas gestiones.
  • En segundo lugar, la comisión no puede reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin, ni si quiera cuando, en el caso de impago en el tiempo, este se prolonga en sucesivas liquidaciones. No obstante, se considera que la aplicación de la comisión es compatible con la repercusión de los gastos soportados por la entidad a consecuencia, en su caso, de intervención de terceros (por ejemplo, notaría) en las gestiones de reclamación (siempre que tal circunstancia esté contractualmente contemplada y acreditada).
  • En tercer lugar, dada su naturaleza, se exige que su cuantía sea única, cual quiera que sea el importe del saldo reclamado, no admitiéndose tarifas porcentuales.
  • Por último, como criterio adicional, se considera que la aplicación automática de dicha comisión no constituiría una buena práctica financiera (ni una aplicación correcta de los principios antes señalados), ya que la reclamación debe realizarse teniendo en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente.

Pues nuestros tribunales van más allá, y ya ha declarado abusiva esta comisión, por los siguientes motivos:

 

Como consecuencia de la consideración de abusividad, nuestro cliente ha conseguido la devolución de las cantidades cobradas indebidamente, así como los intereses desde la reclamación ante el Banco de la devolución de las comisiones y las costas. Como puede comprobarse en el fallo de la sentencia.